Suomi Русский Svenska Français Norsk Deutsch Dansk Español English
Nye boliger / Bruktboliger
Boligtype
Område
Pris
Soverom
 
Reference:
HVORDAN FUNGERER EN EIERFORENING?
En av de viktigste avgjørelsene vi tar i løpet av livet vårt er kjøp av bolig. Vi pleier å velge boligen utifra forskjellige kriterier som beliggenhet, planløsning, solforhold og naturligvis prisklasse. Men når vi tar beslutningen, tenker vi overhodet på de naboer vi kommer til å få og de regler som gjelder for beboerforeningen? I de fleste tilfeller pleier vel svaret å være nei.

Fellesforeningen for eierne har regler som forsøker å garantere at disse kan leve med hverandre innen visse grenser for hva som tillates og hver eier har en kvote av den totale eiendommen. Denne kvoten fremgår av skjøtet på hver enkel leilighet, garasje eller lokal. Kvoten gjelder for deleiendommen og dennes andel av fellesområder.

Når bygget står ferdig går utbyggeren til notaren og får skjøte på "Nytt bygg"(Obra nueva) og "Oppdeling"(División horizonal), et skjøte over hele eiendommen hvor denne beskrives. f.eks en boligblokk med 5 etasjer, kjeller med garasjer, boder, lokaler etc. og hver enkelt leilighet og kvoten for hver leilighet, lokal og garasje. I tillegg alle deler av bygget som er fellesarealer som korridorer, heiser, elektriske installasjoner, hager, svømmebasseng etc. Det er vanlig at i samme skjøte fremgår det hvilke normer og regler som gjelder for eiernes benyttelse av egen eiendom og felles eiendom og administrasjonen av hele eiendommen. Dette pleier å kalles for "offisiell opprettelse av eierforeningen", "Título Constituyo de la comunidad de propietarios."

På den annen side har vi "Los Estatutos de la comunidad de propietarios", eierforeningens vedtekter som kan settes opp enten av byggherren eller direkte av eierne i fellesskapet. Vedtektene gjør det enklere å organisere og administrere fellesskapet. Om vedtektene vedtas av byggefirmaet eller direkte av eierne så innskrives disse i begge tilfeller i eiendomsregisteret. Når vedtektene en gang har blitt registrert gjelder disse for alle eierne og alle fremtidlige eiere. De inneholder alle rettigheter og plikter til eierne. Det gjelder blant annet fellesutgifter, benyttelse av fellesområder og installasjoner, hvilke aktiviteter som ikke tillates, vedtekter for bruk av svømmebasseng, felles terrasser etc. For å gjøre forandringer i vedtektene er det nødvendig å gjøre et enstemmig vedtak om dette  i foreningen. Det finnes unntak fra dette i lov 8/2013 fra den 26.9 samme år når det dreier seg om rehabilitering, fornyelse av bysoner etc. Dette er en lov som erstatter lov 49/1960 datert den 21.6 samme år, loven om"oppdeling", "Division horizontal".

Selv om loven gir rom for fellesskapet å velge egne regler så må de likevel rette seg etter hva loven sier, i dette tilfelle sivilrettsloven, loven om "oppdeling ", Ley de Propiedad Horizontal" og "offisiell opprettelse av foreningen, "Titulo Constituyo de la comunidad de propietarios".
Hvis noen av eierne mener at rettighetene som loven gir dem ikke er ivaretatt, f.eks hvis fellesskapets regler forbyr dem å leie ut eiendommen, så må denne i tilfelle det ikke går an å løse uoverensstemmelsen i foreningen,  føres frem for retten. Det blir så dommeren som må fastslå hvilke rettigheter eieren har og eventuelt annullere foreningens vedtak.

Vi må heller ikke glemme at loven "Ley de Propiedad Horizontal", gir anledning til å vedta interne regler for eierforeningen angående hvordan man forholder seg til naboene når det gjelder tider for bruk av svømmebasseng, tennisbaner og begrensning av diverse støy og lydnivåer. Det som det bestemmes i disse interne reglene kan ikke gå imot hva som er fastsatt av rettigheter og plikter i forhold til hva loven fastslår. Dette gjelder både loven om "oppdeling"("Ley de Division Horizontal"), opprettelsen av eierforeningen ("Titulo Constituyo de la Comunidad de Propietarios") og eierforeningens vedtekter ("Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios").
De interne reglene kan modifiseres og vedtas med enkelt flertall i eierforeningen årsmøte eller ekstraordinært møte. Hva som blir bestemt vil fremgå i det godkjente møtereferatet.

Loven om "oppdeling" regulerer generelt hva som tillates av aktiviteter og hva som ikke tillates av aktiviteter innen foreningens område. Samme lov gir også anledning for eierne å modifisere sine fasader, modifisere installasjonene og fellesområdene men alltid med det for øyet at disse forandringene ikke er til skade og ulempe for de andre eierne, for sikkerheten i huset og at de ivaretar estetiske hensyn. Det er alltid nødvendig å innhente tillatelse før man setter i verk disse forandringene. Det er heller ikke tillatt å benytte eiendommen til aktiviteter som er forbudt i henhold til vedtektene, aktiviteter som påfører eiendommen skader eller som av andre grunner er støyende, helsefarlige, illeluktende eller ulovlige.

Et av hovedproblemene for fellesforeningen er alltid hvordan denne reagerer på enkelte eieres brudd på lover og vedtektene og reglene i foreningen.
Det første som må gjøres før man setter i verk juridiske tiltak,  er å la eierforeningens administrasjon sette seg i skriftlig kontakt med eieren som ikke følger vedtektene eller loven. Hvis dette ikke gir noen effekt er det opp til eierforsamlingen å vedta hvilke juridiske tiltak som må iverksettes.

Her er det snakk om det daglige liv naboer imellom og det er vel ganske naturlig at det kan oppstå uoverensstemmelse, feiloppfattelser om hva som er tillatt og hva som er forbudt, tolkning av regler etc. Iblant utvikler uoverensstemmelsene seg til rene krigen mellom naboer med ulike oppfatninger og naboer som regelrett gir blaffen i alle regler, skreve og uskrevne, om vanlig omgang og hyggelige naboforhold. Mange ganger er det kun spørsmål om å sette seg ned og snakke sammen for å komme frem til en løsning og andre ganger er situasjonen helt låst og gjør bofellesskapet helt uutholdelig. At en nabo ikke innretter seg etter normene gir allikevel ikke rett til alle andre å gjøre det samme. Det fremmer aldri et godt naboforhold.

Dette er kanskje ikke det første punkt på listen over hva som er nødvendig å se nærmere på når man velger den ene boligen fremfor den andre. Det er allikevel i mange tilfeller mer enn viktig å ha dette i mente når man tar sin beslutning.

Lånekalkulator






 









Avda. Diego Ramírez, 100 - 106, 1° - 2
03181 Torrevieja (Alicante)
Tel: +34 609 604 611
E-Mail: