QR Code from this site
I juni 2013 trådde en ny lov i kraft for å gjøre leiemarkedet mer fleksibelt og for å fremme en økning av utleie. Denne nye loven erstattet den gamle loven fra 1994 og har en del nyheter. Hvis du tenker å leie ut din bolig i Spania er det en fordel å kjenne denne loven, i hvertfall i generelle drag.
Et av de viktigste aspekter ved denne loven er reguleringen av leieavtalenes varighet. Her er det stor usikkerhet og uvitenhet som kan gi adskillige problemer for utleieren som ikke kjenner til denne reguleringen.
Generelt sett står begge parter, utleier og leietager, fritt til å velge leieperiodens varighet. Hvis kontrakten inngås for en leieperiode under 3 år, forlenges kontrakten automatisk ved utløp for ett år ad gangen frem til den totale leieperioden fyller 3 år. Kontrakten kan dog sies opp av leietager med minimum 30 dagers varsel før utløpet av den opprinnelige kontrakten eller ved utløpet av denne kontraktens automatiske forlengelser.
Hvis leiekontrakten ikke stipulerer leieperioden ansees denne som for ett år ad gangen med automatisk fornyelse for ett år ad gangen inntil leieperioden fyller 3 år.
Vi har her nevnt leietagers rettigheter til oppsigelse av kontrakten med minst 30 dagers varsel. Hvilke muligheter for oppsigelse av kontrakten gjelder nå for utleieren? Først når kontrakten har løpt ett år har utleieren rett til å meddele leietageren at denne ønsker å avslutte leiekontrakten. Men husk at dette gjelder utelukkende når utleier/ eieren selv ønsker å benytte boligen som fast bopel. Herunder gjelder også barn, foreldre og eventuelt fraskilt ektefelle. Utleier må gi minst 2 måneders oppsigelse frem til denne eller eventuelt barn, foreldre eller fraskilt ektefelles overtagelse av boligen. Leietager er pliktig til å forlate boligen etter oppsigelsesperioden med mindre partene kommer overens om andre tidsfrister. Hvis eieren eller familiemedlemmer som har krevd boligen som fast bopel ikke flytter inn innen 3 måneder, har den tidligere leietager rett til innen 30 dager å velge om han vil kreve å få flytte tilbake til boligen med en ny kontrakt på opp til 3 år samt dekning av alle omkostninger flyttingen har medført frem til han på ny flytter inn i boligen, alternativt velge en erstatning på en månedsleie for hvert år frem til kontrakten hadde fylt 3 år. Det finnes unntak fra fristen på 3 måneder, men gjelder kun under meget spesielle omstendigheter (force majeure).
En annen nyhet er reglene for salg av en bolig som er utleid. For at den nye eieren av boligen skal kunne overta leietagerne som ny utleier er det nødvendig at både boligen og utleiekontrakten er registrert i eiendomsregisteret før salget finner sted. Hvis utleiekontrakten ikke er innskrevet i eiendomsregisteret har den nye eieren rett til om ønskelig å anse utleiekontrakten som avsluttet. I dette tilfelle har leietager rett til erstatning på vegne av den tidligere utleieren/ eieren og har dessuten krav på å bli boende i boligen i opp til 3 måneder etter oppsigelsen av kontrakten. Leien for denne perioden skal betales til den nye eieren.
Vi må heller ikke glemme at leietager har forkjøpsrett til boligen hvis denne settes ut til salg med mindre denne har fraskrevet seg denne forkjøpsrett i leiekontrakten.
Når det gjelder forhøyning av leien er denne nå fri. Leietager og utleier står fritt til å avtale hvordan leien skal forhøyes. Tidligere var regelen at i de første 5 årene ble leien forhøyet ifølge konsumprisindeksen. Hvis kontrakten ikke fastslår hvordan leien skal forhøyes så gjelder fortsatt den gamle regelen.
Depositumet som betales som garanti på vegne av leietager kan ikke forhøyes i de 3 første år av leiekontrakten. Etter denne perioden står partene fritt til å aktualisere depositumet.
Til slutt er det greit å vite at i forbindelse med denne nye loven innføres det et nytt sentralt register som inneholder navnene på leietagere som i siste rettsinstans har blitt dømt og utkastet fra en bolig for ikke å ha betalt leien. Dette gjør det mulig for en utleier å kontrollere om en fremtidig leietager er registret her før man underskriver en utleiekontrakt.
Med denne informasjonen har du nå en generell idé om hvor viktig det er å kjenne sine rettigheter og forpliktelser som eier/ utleier eller leietager. Hos Euro-abogados gir vi råd til både eiere og leietagere som vil unngå problemer ved utleie og leie av bolig.